Тонкости выбора хорошей квартиры для покупки

Советы покупателям, как выбрать квартиру?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Никто не будет спорить, что для любого человека покупка недвижимости – это
важное событие. Однако и сам процесс подбора жилья невольно меняет привычный
уклад жизни. С момента принятия решения до оформления сделки стресс становится
обычным состоянием. А все из-за того, что зачастую покупатель не вполне точно
представляет, чего же он хочет на самом деле. Мой опыт работы позволяет дать
несколько советов настоящим и будущим покупателям квартир.

Идеальных квартир не существует
Когда человек говорит, что он хочет купить жилье, в его воображении уже
существует какой-то образ идеальной квартиры. Особенно у женщин. В их будущей
квартире уже стоит симпатичная мебель, роскошные предметы интерьера на подоконниках пышно цветут любимые фиалки, а
на кухне вся необходимая бытовая техника, мраморная столешница и плита любимого
цвета. Все вокруг «чистенько» и «светленько».
Естественно, попадая в чужое жилье и не
увидев всего этого в реальности, покупатель разочарован и идет дальше искать
«ту самую квартиру».

У меня был случай, когда одна семья посмотрела 47 варианта! Я даже завел отдельную
тетрадочку с их просмотрами. Через месяц мы вернулись к первой просмотренной!
Слава богу, что ее не успели купить и мы совершили сделку. Подбирая квартиру,
выкиньте из головы ваш вариант идеальной квартиры. Вы покупаете стены.
Посмотрите, удобно ли вам будет передвигаться в этом помещении, как может
встать ваша мебель, сможете ли вы сделать какую-либо перепланировку. А предметы
интерьера и цветы обязательно будут, но уже в вашей реальной квартире.

Первое впечатление не всегда самое верное

Бывает, что покупатель, только ступив на порог, тут же разворачивается и
уходит. Его что-то смутило, может, слишком активная собака или громкоголосые
хозяева. Никогда при просмотре жилья не поддавайтесь эмоциям. Раз уж вы зашли в
эту квартиру, осмотрите внимательно все до конца. Возможно, это лучший вариант,
который вам предложили. И если через день-два вы все время вспоминаете какую-то
квартиру, где вам не очень понравилось, договоритесь еще раз о показе.

Настаивайте на просмотрах в дневное
время

Вечером при искусственном освещении многие недостатки квартир прячутся по
углам. Если продавец упорно отказывается показать квартиру днем, значит, ему
есть что скрывать. Лучшее время просмотров – полдень. Вы сможете оценить
естественное освещение: заглядывает в квартиру солнышко или придется жить с
включенным светом. Сможете как следует рассмотреть состояние пола, системы отопления
и потолков. Даже если квартира по своей планировке и расположению вам
понравилась, все равно вы должны знать, надо ли будет вкладывать дополнительные
средства в ремонт этих составляющих.

Представьте, что вы здесь уже живете

Допустим, вы нашли подходящий вариант. Всё вас устраивает и в квартире, и в
документах, и в продавцах. Тем не менее, перед тем, как вносить аванс,
подойдите в дневное время к дому, осмотрите его со всех сторон. Оцените
возможность парковки, удаленность общественного транспорта, разведайте
расположение ближайших магазинов и социальных объектов.

Не надо выискивать недостатки. Просто представьте себе, что вы уже живете в
этом доме и этом районе. Уютно ли вам будет здесь? В моей практике был случай,
когда семья, купив хорошую квартиру в хорошем районе, через пару месяцев после
новоселья обратилась с просьбой помочь им переехать в другой район. Оказалось,
что возле приобретенного жилья просто негде было выгуливать собаку.

Надеюсь, что эти небольшие рекомендации помогут покупателям квартир найти свою
идеальную квартиру и пройти процесс покупки без особых нервных потрясений.

Тонкости выбора хорошей квартиры для покупки

Выбирая квартиру, люди принимают во внимание десятки факторов. Некоторые хотят сэкономить и покупают жильё на раннем этапе строительства без отделки, другим важно, чтобы для каждого ребёнка была отдельная комната, а рядом с домом был детский сад. В нашем исследовании мы расскажем, кто и по каким причинам приобретает квартиры, а также какие факторы влияют на выбор.

В июне этого года мы опросили 605 респондентов из Москвы и Санкт-Петербурга, которые купили квартиру за последние два года или собираются купить в ближайшие полгода, и при этом принимали или принимают непосредственное участие в выборе. В итоге в нашу выборку попали 57% уже купивших квартиру и 43% планирующих. Среди них 54% — женщины и 46% мужчины. Их возраст преимущественно от 25 до 44 лет.

Самые частые покупатели жилья — семьи с детьми

Наличие семьи или намерение её завести играет не последнюю роль в решении приобрести квартиру. Пары в отношениях или браке составляют 84% от всех покупателей квартир. При этом у большинства — один или два ребёнка.

Квартиры чаще покупают, чтобы улучшить жилищные условия или съехать со съёмного жилья

Самая частая причина покупки квартиры, которую называли опрошенные, — желание улучшить жилищные условия. Кроме того, собственное жильё покупают, чтобы съехать со съёмного. Родители покупают квартиру, чтобы дать возможность детям жить отдельно, а дети — чтобы отселиться самим или, наоборот, перевезти родителей поближе. В недвижимость также популярно вкладывать деньги — приобрести, чтобы сдать в аренду или продать, когда подорожает.

Двухкомнатные квартиры покупают чаще всего

Мы спросили, какую квартиру купили наши респонденты за последние два года. 44% ответили, что приобрели жильё с чистовой отделкой и 27% — без отделки. Чистовую отделку с полной меблировкой выбирают реже всего.

Что касается этапа строительства, то 29% купили квартиру на раннем этапе, а 30% — на вторичном рынке. Наименее популярными были покупки в уже сданных новостройках.

По количеству комнат чаще выбирают двухкомнатные квартиры, их приобрели за прошедшие два года около трети респондентов. Далее в порядке уменьшения популярности — однокомнатные, трехкомнатные, студии и квартиры с четырьмя и более комнатами.

Чем больше детей — тем больше комнат выбирают покупатели

Как мы уже выяснили, люди с детьми покупают квартиру чаще, чем без них. При этом родители большего числа детей выбирают большее число комнат в квартире.

Жильё на вторичном рынке менее популярно среди покупателей от 18 до 24 лет

Респонденты в возрасте от 18 до 24 лет чаще покупают квартиры на раннем и позднем этапе строительства — ради экономии они готовы ждать, когда дом сдадут в эксплуатацию. После 55 лет охотнее выбирают жильё, в которое можно заехать сразу после покупки, например, на вторичном рынке.

Семейное положение влияет на выбор типа жилья

А вот отношения и брак не сильно влияют на интерес ко вторичному рынку — этот тип недвижимости одинаково популярен среди всех респондентов. Люди в браке и отношениях чаще выбирают жильё на раннем этапе строительства, а вне отношений — на позднем и в уже сданных новостройках.

Люди с несколькими детьми чаще покупают квартиры в готовых ЖК и на вторичном рынке

Родители нескольких детей предпочитают не рисковать и не ждать — они чаще покупают квартиры в уже сданных новостройках и на вторичном рынке.

Студии чаще покупают на раннем этапе строительства, а 4-комнатные квартиры — гораздо реже

Вероятно, желая сэкономить, люди чаще выбирают студии на раннем этапе строительства. Однако однокомнатные квартиры приобретают значительно охотнее на вторичном рынке. А вот квартиры с большим количеством комнат — от четырех и более — наиболее часто покупают в уже сданных новостройках. Покупая более просторное жильё, люди менее готовы ждать момента сдачи жилья и рисковать.

Чем больше дом готов к сдаче, тем охотнее выбирают чистовую отделку и меблировку

Квартиру с чистовой отделкой предпочитают покупать в уже сданной новостройке, чем на позднем этапе строительства. Также в сданных новостройках становится больше покупателей чистовой отделки и полной меблировки. А варианты без отделки менее популярны ближе к сдаче дома.

Большинство квартир покупают с чистовой отделкой

И студии, и квартиры, в которых от одной до трех комнат, респонденты предпочитают покупать с чистовой отделкой. А вот четырехкомнатные квартиры приобретают с чистовой отделкой и меблировкой.

Квартиру выбирают как по её характеристикам, так и по надёжности застройщика

Среди топа факторов, которые влияют на выбор квартиры, — цена, транспортная доступность, площадь, а также надёжность застройщика.

У дома должны быть магазины, школа, садик и парк

При выборе дома респонденты в первую очередь обращают внимание, есть ли рядом с ним магазины, детский сад, школа и парк.

Мы регулярно выпускаем как аналитику индустрии недвижимости, так и кейсы для отрасли. Следите за нашими новостями и подписывайтесь на рассылки, чтобы ничего не пропустить!

5 уловок продавцов квартир, о которых нужно знать при покупке «вторички»

Плесень, трещины на стенах и неприятный запах вряд ли поспособствуют быстрой продаже квартиры. Устранять же такие дефекты дорого и хлопотно. Гораздо проще замаскировать. Разбираемся, как распознать скрытые недостатки в идеальной на первый взгляд квартире.

5 деталей, которые должны насторожить покупателя квартиры

1. «Морской бриз» и запах пирожков

Чтобы скрыть неприятный запах в квартире, собственник может разложить ароматизаторы или распылить освежитель воздуха. Бывает, если нужно скрыть плохой запах в квартире, владельцы начинают печь перед просмотром ванильные пироги, варить кофе или малиновое варенье. С той же целью в квартире могут открыть нараспашку все окна. А между тем неприятный запах в помещении может свидетельствовать о неработающей вентиляции или, что ещё хуже, проблемах с канализацией.

Как распознать обман: проверить работу вентиляции и канализации в квартире. Сделать это можно самому без каких-либо специализированных инструментов.

«Чтобы проверить тягу в системе вентиляции, попросите продавца открыть любое окно в квартире и попробуйте в санузле или ванной комнате приложить листок бумаги к вентиляционной решетке. Если лист присасывается, всё хорошо. Если лист не держится и падает, значит, проблем не избежать», — говорит специалист компании «Приёмка.Москва» Илья Сикорский.

С канализацией сложнее. Неприятный запах может быть из-за отсутствия воды в гидрозатворах (сифонах) или протечек. Но обнаружить протечку не так просто: почти вся канализация скрыта в стенах и технических нишах. «Откройте по очереди все краны и осмотрите сифоны и гофры на наличие протечек», — советует Илья Сикорский.

2. Закрытые на ключ сантехнические шкафы

Иногда собственники пытаются скрыть плохое состояние труб с помощью неоткрывающихся шкафчиков — закрывают их на ключ, который якобы утерян, или вовсе наглухо замуровывают. При этом плохо закреплённые и изношенные трубы могут стать причиной гула в квартире или даже потопа.

Как распознать обман. Постарайтесь добиться от собственника доступа к коммуникациям. Конечно, неспециалисту в области сантехники сложно выяснить, насколько качественно выполнены работы по её подключению и разводке, признаёт эксперт Илья Сикорский. Всё, что можно сделать самому: открыть все краны в квартире и проверить слив воды и её подачу, осмотреть гибкие подводки подключения кранов, сами смесители, попробовать отрегулировать напор и температуру воды.

3. Картины на стене и шкаф-купе

Насторожить покупателя должно всё, что препятствует полному осмотру квартиры — даже картины на стене, за которыми могут прятаться трещины. А с помощью массивного шкафа-купе собственник может скрыть и более существенные дефекты.

«Чтобы замаскировать промерзающую стену, продавцы квартир устанавливают шкаф-купе, делая фальш-панель на заднюю стенку, чтобы закрыть следы плесени, или делают грубую покраску», — поясняет эксперт по недвижимости компании «Этажи» Иннокентий Ярыгин.

Как распознать обман. Не поленитесь заглянуть в каждый уголок и щёлочку, подсветите себе фонариком, внимательно осмотрите углы и ниши, говорит Илья Сикорский. Протечки чаще всего встречаются в помещениях, смежных с мокрыми зонами квартиры. Поэтому будьте к ним особо внимательны: отслаивающиеся обои или вздутый ламинат и плинтуса должны насторожить.

специалист компании «Приёмка.Москва»

Однажды был случай, когда продавец по телефону убеждал, что квартира в идеальном состоянии, в ней только что сделан ремонт. Фотографии были хорошими. Но при осмотре жилья наш специалист отогнул плинтуса, заглянул в технические люки и обнаружил там чёрную плесень, опасную для здоровья. Выяснилось, что в квартире недавно было серьёзное затопление, после него сделали ремонт, и плесень и грибок ещё не успели проступить на свежеокрашенных стенах. От квартиры, конечно, отказались.

4. Ковры на полу

Под коврами продавец квартиры может скрывать вздувшийся ламинат или поцарапанный паркет, а под комодом или диваном — дыры в полу. Особенно внимательно нужно осматривать полы в старом жилом фонде с деревянными перекрытиями. Такие перекрытия — это необязательно плохо, но деревянный пол может прогнуться, могут появиться щели или другие дефекты.

Как распознать обман. Уберите с пола все ковры и коврики, попросите владельца квартиры передвинуть стол и по возможности шкафы, чтобы проверить качество пола под ними.

«Визуально оцените качество укладки напольных покрытий: ламинат и паркет не должны иметь видимых зазоров, плитки должны быть без трещин и сколов, а швы между ними должны быть ровными», — предупреждает Илья Сикорский. Он советует не топтаться на пороге, а пройтись по всей квартире, наступить на каждый сантиметр пола. Так можно убедиться, что он нигде не скрипит и не проседает.

5. Грубая «косметика» на потолке

Чтобы скрыть следы протечек или трещины на потолке, продавец квартиры может попытаться зашпаклевать их на скорую руку. Понятно, что такой «ремонт» отвалится, едва покупатель подпишет договор.

Как распознать обман. Проверить оштукатуренные и гипсокартонные потолки очень легко, говорит Илья Сикорский. Главный помощник в этом — яркий свет. «Но не спешите включать люстру: свет должен падать не вам в глаза, а на осматриваемую поверхность. Фонарика в телефоне достаточно, чтобы выявить трещины и „подкрасы“, которые скрывают повреждения потолка и следы протечек», — заключает эксперт.

Что делать, если дефекты в квартире «всплыли» после покупки

Устранять обнаруженные после покупки квартиры дефекты придётся, вероятнее всего, за свой счёт. Ведь в договоре купли-продажи, в приложении к договору или же в отдельном акте всегда фиксируется, что новый собственник согласен с состоянием квартиры и никаких претензий не имеет, говорит генеральный директор юридической фирмы «Двитекс» Дмитрий Кигинько.

По словам юриста, нет никакой возможности обязать бывшего владельца жилья устранить дефекты. Закон о защите прав потребителей не распространяет своё действие на случаи, когда новый собственник обнаруживает в квартире скрытые недостатки. «Поэтому особо важно исследовать помещения на предмет дефектов перед покупкой. Можно это делать со строительно-техническим экспертом», — советует Дмитрий Кигинько.

Переложить расходы на устранение дефектов на других лиц можно только в одной ситуации: когда продавец купил квартиру у застройщика и гарантийный срок, установленный застройщиком, ещё не прошёл. Причём касается это только недостатков, которые возникли по вине строителей, а не из-за неправильной эксплуатации помещения.

«К гарантийным дефектам относятся строительные недостатки в отделке, недостатки инженерного или технологического оборудования, поломки оборудования, протечки, промерзания. Перечень очень обширный, — говорит Дмитрий Кигинько. — В принципе, под гарантийный случай можно подвести любое нарушение СНиП и градостроительных регламентов».

Инструкция: как вернуть застройщику квартиру с дефектами

Тонкости выбора хорошей квартиры для покупки

Но эксперты не исключают, что переход на новые условия финансирования стройки поднимет цены на недвижимость. В связи с этим специально для “Российской газеты” Катя Френкель, руководитель аналитического департамента компании ФинИст, привела несколько способов сэкономить на покупке жилья. Возьмем для примера недвижимость в 5 миллионов рублей для сравнения вариантов экономии.

Материнский капитал

Это уже мало для кого является секретом. Чаще всего средства сертификата на маткапитал используются именно на недвижимость. Сумму в 453026 рублей можно получить при соблюдении ряда условий при рождении (или усыновлении) второго и каждого последующего ребенка в семье. При этом не имеет значения, как проводится строительство, самостоятельно или с помощью подрядчика. Покупая жилье за 5 миллионов рублей, с материнским капиталом сумма за жилье может оказаться почти на 10 процентов дешевле – 4 546 974 рубля.

Льготная ипотека

Если маткапитал – это форма социальной поддержки государства, прямо следующая из федерального бюджета РФ, то этот вид ипотеки полностью зависит от решения региональных органов власти. Строго говоря, это далеко не всегда ипотека. Есть регионы, где компенсируется первый взнос, есть регионы, где понижена процентная ставка и так далее.

При этом и критерии получения такой помощи так же разнятся. Например, в одних регионах возраст обоих родителей не должен быть выше 35 лет, а в других достаточно, чтобы один из них был моложе 36. Так же сильно разнится суммарный доход семьи, имеющей право на такую помощь. Может сыграть роль время проживания в регионе, совершеннолетие детей, регистрация членов семьи, признание семьи, нуждающейся в улучшении условий жилья и так далее.

Эта информация отнюдь не секретная и находится в открытом доступе. Сейчас ведется разговор о 6 процентах для категории “льготная ипотека”. Если брать недвижимость в ипотеку на 10 лет на обычных условиях (9,7 процента годовых), то общая стоимость недвижимости с учетом этих процентов будет 9 850 000 рублей за весь период. При льготной ипотеке недвижимость стоимостью 5 миллионов рублей обойдется ровно в 8 миллионов рублей. Выгода – 1 850 000 рублей.

Налоговый вычет

Его могут получить те, кто получают доходы с налогообложением по ставке в 13 процентов. Именно по ней и будет осуществляться возврат сборов. Вопреки устоявшемуся мнению, налоговый вычет можно получить несколько раз.

Немаловажной особенностью этого вида помощи от государства выступает тот факт, что существует реальная возможность получить “живые” деньги. Их налоговые органы перечислят налогоплательщику на карту в банке или же почтовым переводом, но сумма вычета не может быть выше 2 миллионов рублей, а 13 процентов от этой суммы, НДФЛ к возврату – 260 000 рублей. Для недвижимости в 5 миллионов рублей – это экономия 5 процентов.

Аукционы недвижимости

Многие считают их мифом, или некоей идеей из игры “Денежный поток”, или частью сюжета какого-то зарубежного фильма, но эти торги действительно есть, и они полностью легальны. Минусом тут служит тот факт, что тут нужно обладать достаточно большими денежными средствами сразу. Да, тут можно очень сильно сэкономить на итоговой стоимости жилья, но деньги эти придется уплатить сразу. Например, если следить за торгами, то можно за 5 миллионов рублей купить хорошую 2-комнатную квартиру в Москве, в районе Царицыно. Однако, недорогая недвижимость долго не стоит без движения, здесь необходимо действовать быстро, и постоянно отслеживать предложения этого рынка.

Перепродажа

Так же можно не только сэкономить, но и заработать на строительстве, не занимаясь им напрямую. Тем более что эта тема станет менее рискованной. Идея тут “проста, как мир”. Купить недвижимость на “стадии котлована” и уступить право требование до его окончания.

Тут, конечно, придется заняться этим вопросом намного серьезнее, чем нужно обычному покупателю, “мониторить” рынок, сравнивать цены, разобраться в тонкостях работы риелтора, но оно того стоит.

К слову, минус тут тот же, что и в предыдущем случае, разве что средства потребуются значительно меньше. Например, в районе Ботанический сад в Москве можно купить 1-комнатную квартиру на этапе котлована за наши 5 миллионов рублей. Готовое жилье уже стоит не менее 8 миллионов рублей в том же районе.

Внимание к мелочам

Если сайт застройщика беден, скуден и неудобен в поиске – значит у его держателей беда с маркетингом, а значит и с продажами. Если что-то плохо продается, продавец вынужден снижать цены. Смело торгуйтесь о снижении цен на квартиры в домах, которые давно построены, особенно в конце кварталов, полугодий и года – “план продаж горит”. В такие моменты продавцы особенно щедры на скидку.

Впрочем, и прекрасно оформленный сайт скорее всего прячет низкие цены, предлагая к вниманию более высокие. Но потратив немного времени можно найти квартиры с такой же планировкой, но дешевле на том же сайте.

К слову, минусы квартиры, из-за которых продавец готов на скидку, вполне возможно, могут компенсироваться этой самой скидкой. К примеру, если скидка вызвана шумом от лифта, то часть полученной скидки можно потратить на звукоизоляцию.

Пользуйтесь конкуренцией

В конце кварталов, полугодий и года, определившись с районом покупки жилья, изучаем всех продавцов. Убираем все, что не нравится и смело идем к первому из них. Сообщаем, что именно мы хотим купить, получаем предложение и идем к следующему с этим предложением. Устраиваем эдакий аукцион. В итоге получаем наилучшее предложение, ведь продавцы точно будут знать, что у вас уже есть вариант и на них выбор может и не остановиться.

Купить недвижимость дешевле можно, и экономия, порой достигает 10 процентов. Здесь самое главное – не нужно бросаться сразу на предложения, которые выгодны только на первый взгляд – чем больше погружаться в нюансы, тем больше можно сэкономить.

Еще материалы

Карта коронавирусных ограничений в регионах России

Информация о вводимых и снимаемых ограничениях постоянно обновляется

Почему рыбинскому музыканту заказывают ребрендинг малых городов по всей стране

И как заставить путешественника поставить городу не виртуальный, а реальный лайк

Forbes Council

Что такое элитная недвижимость

Парадоксально, но единого определения элитной недвижимости нет. Кто-то называет «элиткой» любое дорогое жилье, кто-то пытается придумывать градации: бизнес-класс, люкс, премиум и так далее. На самом деле все эти градации существуют только в рекламных предложениях застройщиков и риелторских агентств, а степень «элитности» квартиры глобально определяется даже не тем, что внутри дома, а тем что находится снаружи — инфраструктурой.

Например, вы можете купить квартиру за 150 млн рублей в клубном доме в Хамовниках, но в 10 метрах от дома будут полуразрушенные здания и дешевые бары. Это элитное жилье? Наоборот, такое «соседство» лишь снижает ценность квартиры. В рекламном проспекте вам вряд ли покажут вид из пентхауса на соседнюю блочную пятиэтажку, поэтому после просмотра квартиры и окрестностей в реальности иногда хочется поскорее покинуть район.

Мудрые девелоперы понимают, что главное в жилье — место его расположения. Например, «ГАЛС» построил ЖК «Литератор» на ул. Льва Толстого — рядом модные кафе, рестораны и офис «Яндекса» напротив. Это настоящее элитное жилье, человек покупает не просто квартиру, он покупает правильных соседей и самоощущение. Квартира в правильном доме может помочь в бизнесе и карьерном росте. И даже сэкономить на услугах управляющей компании: автору статьи известен пример, когда дом, в котором расположена квартира одного из первых лиц нефтяной отрасли, охранялся по сути его же охраной, без привлечения управляющей компании.

Однако известны и примеры, когда клиент купил квартиру на Пресне в одном из «элитных домов» со стоимостью квартир свыше 100 млн рублей и был вынужден ее продать после пары лет жизни. «Дом, конечно, элитный, — сказал клиент, — но вокруг пятиэтажки, “Магнит” и пара “Дикси”, элементарно страшно идти ночью от такси до своего дома с охраняемой территорией».

Элитная недвижимость, возможно, самый устойчивый к кризисам сегмент. Сейчас она пользуется высоким спросом, квартиры в качественных объектах в правильном месте раскупаются полностью еще за полгода до сдачи объекта. Люди становятся в очередь, чтобы купить жилье с чеком более сотни миллионов рублей. Плюс элитная недвижимость, сама по себе, безусловно генерирует более высокий доход при сдаче ее в аренду. Позволить себе снять в аренду квартиру стоимостью от 200 000 руб/месяц тоже может только состоятельный наниматель, что сразу ставит порог для социально неблагополучных категорий населения.

Квартира или апартаменты?

Элитная недвижимость часто продается как апартаменты — то есть нежилые помещения. Вот живые примеры из моей практики, когда люди приобретали роскошные апартаменты и сразу сталкивались с проблемами:

• Коммерческие объекты. Вы покупаете квартиру за 100—200 млн рублей и рассчитываете, что вашими соседями будут люди вашего уровня достатка, к которым можно приходить в гости в пижамах и разговаривать о высоком. В реальности — рядом с вашей квартирой может открыться что угодно от салона красоты до фитнес-клуба. Есть риск купить проходной двор за большие деньги. Знаю случаи обращения в суд возмущенных жильцов и не знаю ни одного случая удовлетворения таких исков.

• Высокий налог. Налог на имущество в отношении нежилых помещений значимой выше, чем в отношении квартир. При расчете налоговой базы учитываются все офисные и коммерческие помещения, которые есть в доме. Покупатели, которые не знают об этом с самого начала, впоследствии даже выставляют апартаменты на продажу, потому что не готовы платить 500 000 ₽ в год в виде налогов на квартиру.

• Нельзя получить постоянную регистрацию по месту жительства. Для некоторых категорий апартаментов доступна только временная регистрация, для некоторых недоступна в принципе. Если переезжаете в Москву и покупаете апартаменты, нужно готовиться к тому, что не получится даже отдать ребенка в детский садик — потому что у него не будет московской прописки.

• Доля в общем имуществе — не ваша собственность. Покупая жилое помещение, вы получаете долю в общем имуществе дома. То есть подъезд, крыша и каждый этаж принадлежит всем собственникам квартир в доме — и обслуживаете вы это все тоже вместе через управляющую компанию. В случае с апартаментами доля в общем имуществе собственнику апартаментов может не передаваться.

Уже известны случаи, когда застройщик после продажи все апартаментов в объекте просто бросает его в состоянии фактически черновой отделки в общих зонах. Так как эта часть дома (коридоры и входная группа) принадлежит застройщику это его воля — делать в ней или не делать ремонт. По факту есть риск, что купив «элитную» квартиру в таком объекте, будете пробираться к ней сквозь строительный мусор.

Ровно в связи с этим чаще всего апартаменты продаются дешевле чем квартиры этого же класса.

Как не закопать деньги в землю

Чуть проще с критериями «элитки» дела обстоят среди коттеджных поселков: цена земли по популярным направлениям на 90% определяется близостью к Москве. Всё, что за 50 км от МКАДа не может быть элитным, даже если полностью из золота. Всё, что вблизи 15—20 км — элитка, за совсем редкими исключениями в виде старых СНТ. Люди, покупая жилье за МКАДом, платят, прежде всего за время, за которое они могут добраться до города.

Нюансы покупки загородного жилья заслуживают отдельной статьи, потому как в покупке дома с землей существенно больше юридических и технических тонкостей.

Если свести их все к короткому списку, то это:

1. Назначение земельного участка, на котором построен дом. Часто строят на земле, не отведенной для этого. Результат — возможный иск от прокуратуры о сносе постройки.

2. Обеспеченность электричеством и газом. Часто показывают временное подключение, после покупки участка оказывается, что лимит мощности необходимо покупать, и тянуть линию до своего участка.

3. Инфраструктура поселка. До момента застройки показывают прекрасные общие зоны с детскими площадками и пляжем. В реальности потом все эти зоны застраиваются также домами на продажу.

4. Контингент. Если мы говорим про элитные загородные поселки, то правильная практика — продажа объектов в них по итогам собеседования с уже живущими жильцами. Известны случаи, когда дом приобретает любитель вечеринок и закатывает их там, несмотря на возмущение соседей. Или использует дом для встреч с девушками с пониженной социальной ответственностью.

5. Схема сделки. Любая другая схема кроме прямой покупки дома и земельного участка — повод спросить, с чем связаны усложнения. Продают доли, почему не продают сразу все? Продают через юрлицо — пусть оно сначала продаст кому то из его владельцев, а потом уже вам по прямому договору.

Как купить элитную квартиру и не мучиться после этого

Главный совет — всегда помнить, что менеджер по продажам или риелтор видят своей целью как можно быстрее подписать договор и получить комиссионные. Как говорят американцы, не спрашивай у страхового агента, нужна ли тебе страховка. Поэтому лучше пригласить юриста, который спокойно проверит документы, назначение земельного участка, уточнит сумму будущего налога на недвижимость, выяснит реальные планы застройщика по ремонту общедомового имущества и так далее.

Также помните:

1. Дорогая недвижимость — не всегда элитная. Приезжая на просмотр, найдите время пройтись по окрестностям и посмотреть, где вам предстоит жить. Вполне возможно, что не все так красиво, как написано в объявлении.

2. «Элитку» покупают всегда, в том числе в кризис. Чтобы не пропустить квартиру мечты в понравившемся доме, заранее просматривайте объект и консультируйтесь с юристом.

3. Будьте внимательны приобретая апартаменты. Часто застройщик рассказывает о неких фантомных законопроектах, которыми совсем скоро все апартаменты будут признаны жилыми помещениями. В реальности – это не так. Перевод нежилого помещения в жилое – большая, дорогостоящая и трудоемкая процедура.

Чтобы не выбрасывать миллионы на ветер, перед покупкой разумно пообщаться со сторонним специалистом, который поможет оценить стоит ли жилье своих денег.

Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Council

Тонкости выбора хорошей квартиры для покупки

• Главная
• Здоровье
• Красота
• Технологии
• Идеи подарков
• Календарь праздников
• Советы садоводам
• Cериалы

• Главная
• Авто и мото
• Бизнес
• Гороскопы
• Дом
• Домашние животные
• Еда
• Законы
• Здоровье
• Значение имени
• Идеи подарков
• Интересные факты и события
• Ипотека
• История
• Йога
• Календарь праздников
• Кино
• Красота
• Кредитные карты
• Мировые религии
• Москва
• Наука
• Образование
• Онлайн тесты
• Отношения
• Поздравления
• Поделки
• Путешествия
• Развлечения
• Рецепты
• Сериалы
• Советы родителям
• Советы садоводам и огородникам
• Сонник
• Спецпроекты
• Спорт
• Стиль
• Технологии
• Финансы
• Юридическая консультация
• Я мама

Район и местоположение

Этот критерий напрямую связан с другим главным аспектом выбора квартиры для сдачи в аренду в Москве — ценой. Транспортная доступность считается основным показателем ликвидности жилья.

— Лучше всего, если метро в пешей доступности до 10 минут. Важна удаленность от станции электричек МЦК и МЦД. Чем дальше удаленность от метро, тем дешевле стоимость аренды. Играет роль наличие школ, детских садов, — говорит адвокат Юлия Кузнецова.

Квартиры в ЗАО, СЗАО и районе Кунцево, в частности, считаются наиболее премиальными у арендодателей в 2021 году. Высокие цены на аренду держатся в ЮЗАО в пределах Садового и Третьего транспортного кольца — оранжевая ветка метро: от «Профсоюзной» до «Новых Черемушек» и ниже. Самые демократичные цены на аренду у метро «Кузьминки», в районах Капотня, Ярославский, Лосиноостровский, Гольяново, Некрасовка, Новая Москва.

Новостройка или вторичка

Опрошенные «КП» эксперты сходятся во мнении, что предпочтительнее покупать квартиру в новостройке. И дело не в высоком или низком спросе на них среди арендаторов. Вот преимущества нового дома.

• Возможность сдавать квартиру за большую цену.
• Доступные ипотечные программы — процент ниже для новостроек.
• Чистые подъезды с консьержами и более эстетичный внешний вид — ничто красивое арендатором не чуждо.
• Плата за ЖКХ зачастую ниже.
• Новые коммуникации, а значит ниже риск, что жильцы будут страдать от протечек водопровода, неисправной канализации и проблем со счетчиками.

Класс жилья

Серьезной роли не играет. Все зависит от того, какими финансами вы располагаете. Однако приобрести две квартиры эконом или комфорт-класса вместо одной бизнес или элитного будет более выгодно. Но если у вас есть деньги лишь на один объект, тогда выбирайте, исходя из цены. В 2021 году большая часть предложений приходится на экономичный сегмент. Вероятно, так будет всегда.

— Однако спрос есть на любой класс. Вилка цен на аренду квартиры в Москве начинается от 25 000 и доходит до 1 000 000 рублей. В зависимости от бюджета, а также иных параметров, каждый сам для себя решает какой класс жилья брать в аренду, — отмечает Юлия Кузнецова.

Эксперт обращает внимание на еще одну закономерность. В экономклассе собственники более притязательны к жильцам. Все эти объявления, которые постепенно превращаются в мемы, про славянские семьи без детей и животных, свойственны именно бюджетному сегменту. И неудивительно, ведь жилье по низкой ставке зачастую могут позволить себе мигранты, которые нередко селятся группами. Устраивает такой арендатор? Решать вам.

В бизнес-классе собственники менее увлечены контролем за своей недвижимостью. Но и квартиросъемщики ожидают большей лояльности от хозяев.

Количество комнат

Метраж и планировка

Цена квартиры напрямую зависит от площади. А вот арендная ставка с ней коррелирует меньше. Ровным счетом как и этажность. Все-таки главным фактором, который формирует цены арендной квартиры в Москве, остается локация. Если рассуждать о планировках, то студии на стадии приобретения зачастую дешевле однокомнатных. Но если в студии достойный ремонт, то сдать ее можно за такую же цену, как и однокомнатную в том же доме.

Эксперты отмечают, что не существует никаких общепринятых норм, сколько квадратных метров предпочитают арендаторы на одного человека. Некоторые приезжие могут делить однокомнатную на шесть-восемь человек, тогда как людям, которые имеют стабильную высокооплачиваемую работу рано или поздно приходит мысль расшириться. Однако средняя площадь арендной квартиры в Москве составляет 35 – 40 кв.м.

Ремонт

Этот фактор второй после местоположения, который оказывает существенное влияние на цену съемной квартиры в Москве. Молодые люди, студенты или аскетичные одиночки вполне не против жить в квартире с побелкой стен и старой сантехникой. Главное, чтобы были розетки для зарядки смартфона/ноутбука и место для сна. Но и большой доход такая аудитория не принесет.

Когда квартиросъемщик достигает определенного уровня материального благополучия, то ему хочется поднять качество жизни. Поэтому он может либо потребовать у хозяев ремонта, либо переехать в поисках лучшего варианта. Эксперты предлагают компромиссное решение.

— Можно договориться на ремонт за счет арендных каникул. Ежемесячный платеж квартиросъемщик потратит на обновление интерьера и покупку мебели, — советует Юлия Кузнецова.

Еще одним аргументом за покупку квартиры для сдачи в аренду в новостройке является ремонт от застройщика. Московские строители делают средний в плане качества ремонт. Претензии к нему зачастую у тех, кто купил и заселился сам. А вот арендаторы более лояльны. Если решитесь делать ремонт своими силами, тогда лучше отдать предпочтение светлым тонам — они более нейтральны, нежели сочные цвета. Больше вероятность, что арендатор захочет квартиру со светло-бежевыми обоями, нежели фиолетовыми стенами.

ТОП-10 лучших производителей напольной плитки

Ассортимент магазинов отделочных материалов поражает: в продаже представлено огромное количество разнообразных позиций, с помощью которых дом можно сделать красивее. Но лучше ли? Реальный пользовательский опыт – вот что легло в основу нашего ТОП-10 лучших фирм-производителей напольной плитки.

Мы не стали разделять по принципу дороговизны продукта – не всегда то, что дорого, удовлетворяет всем требованиям. Мы ориентировались на отзывы и представляем вам наш собственный рейтинг производителей.

Мы не претендуем на истину в последней инстанции, подборка отражает наше субъективное мнение.

Kerama Marazzi

Российский производитель с итальянскими корнями: на фабрике «Керама», расположенной в Московской области, на производственных линиях предприятия Marazzi (Италия) из российского сырья изготавливается высококачественная плитка широкого ценового сегмента. Дизайнеры ценят продукцию не только за качество, но и за разнообразный ассортимент и стилевую палитру. Идеальное сочетание относительно невысокой цены и хорошего качества.

FAP Ceramiche

Настоящие консерваторы в мире керамической плитки из Италии. Стильно, качественно и… дорого. Однако российские потребители знают, уважают и активно покупают продукцию этой марки – потому что качество и надежность стоят таких денег. В ассортименте напольной плитки этой фирмы не так уж много коллекций, но те, что есть, объединяет настоящий итальянский выдержанный стиль.

Italon

Еще один российский производитель с «родителями» из Италии – российско-итальянский бренд Italon. На предприятии выпускают большое количество линеек плитки, которую ценят и дизайнеры, и строители. Для пола на предприятии выпускают выносливый керамогранит.

Какой выбрать клей для напольной плитки?

Напольная плитка относится к таким покрытиям, которые заменяются достаточно трудоемко – нередко необходим полный демонтаж, с пылью, грязью и, кажется, впустую потраченными силами. Поэтому необходимо тщательно выбирать не только сами панели, но и клеящий состав. Магазины поражают разнообразием, поэтому, чтобы помочь вам немного ориентироваться в нем, мы расскажем, какой клей выбрать для напольной плитки.

Cersanit

Еще одно удачное сочетание цены и качества – продукция польского бренда. Большое разнообразие коллекций в классическом стиле и соответствующих модным трендам, экологичное производство, надежность и высокое качество продукции обеспечивают популярность изделий.

La Fabbrica

Итальянская плитка без лишних слов. Предприятие относительно молодое, но уже стало своеобразным законодателем моды в мире плитки. Широкий ассортимент, высокое качество тела панелей и покрытия, выдержанный, но при этом не скучный стиль – все это характеризует производителя как любимца потребителей.

Единственный минус – цены выше среднего, но за качество и возможность выбора можно заплатить и больше.

Mainzu

Наконец-то в нашем рейтинге появились испанские производители. Обычно на слуху только бренды премиум-класса, однако более доступная для кошелька продукция также отличается отменным качеством и тщательно выверенным стилем. Например, плитка от Mainzu имеет равномерную окраску и прочное покрытие, которое сложно повредить.

Шахтинская плитка

Популярный российский производитель, работающий на итальянском оборудовании. Широкий ассортимент, хорошее качество и низкая цена – вот главные достоинства бренда. Компания выпускает для пола керамику и керамогранит, отвечающие высоким международным стандартам.

Del Conca

Уникальная итальянская плитка, которую можно не приклеивать. В основе технологии – соединение по типу паркета. К слову, имитацию деревянного напольного покрытия эти изделия выполняют отлично. Разумеется, такие инновации не могут стоит дешево, но преимущества ноу-хау и достойное качество себя оправдывают.

Массивная доска для пола и всё, что нужно о ней знать

Массивная доска — самая благородная и экологичная представительница мира напольных покрытий. Она дороже инженерной доски, паркетной доски и даже наборного паркета. Узнаем, чем оправдана такая стоимость и рассмотрим все плюсы и минусы массивной доски для пола.

Equipe

В рейтинге вновь испанцы. Они предлагают нам изделия необычных форм и размеров – в том числе плитку в виде ромбов. Несмотря на небогатый ассортимент, дизайнеры бренда экспериментируют с рисунками, поэтому плитки относительно небольшие, но позволяют придать полу поистине оригинальный дизайн.

Vallelunga

Небольшая итальянская фабрика производит плитку двойного обжига – благодаря этому она прочная и выдерживает приличные нагрузки. Дизайн отличается выдержанностью и вкусом. Единственный недостаток – довольно высокая цена. Но за эксклюзив приходится платить.

Кстати, продукцию всех брендов, представленных в нашем ТОП-10 лучших производителей напольной плитки, можно купить в магазинах плитки в ТК «Ланской». Здесь вы можете подобрать подходящие именно вашему проекту изделия, а специалисты компаний будут рады помочь вам выбрать наилучший вариант.